Árazás karácsony és szilveszter idején

A karácsony előtti időszak sok vállalkozás számára uborkaszezonnak számít, így van ez a lakáskiadás piacán is. A novemberi, december eleji pangást azonban bőven kárpótolhatja az év végi 8-10 nap, amikor hirtelen meglódulnak a foglalások. Legyél ügyes, igyekezz maximalizálni a bevételed! Hogy hogyan? Olvasd el hasznos tippjeinket!

shutterstock_509906710 (2).jpg

Egy gyenge november után sajnos még december elején sem biztos, hogy a vendégek egymás kezébe adják a kilincset. Jellemzően ugyanis a december 22-23-tól év végéig, január 1-jéig tartó időszakra realizálódnak a foglalások, amikor sok család és baráti társaság külföldön tölti az ünnepeket. Ahogy hazánkban is jellemző, a külföldiek nagy többsége is az év végén veszi ki a szabadsága egy részét. Ez a 8-10 nap azonban bőségesen kárpótolhat, ha ügyes vagy és megfogadod árazási tanácsainkat.

Légy merész!

A novemberi, őszi, esős, hideg időben drasztikusan lecsökken a foglalások száma minden évben. Ezt ne próbáld azzal ellensúlyozni, hogy egy gyorséttermi vacsora áráért is kiadod a lakásod. Legyél türelmes, mert a karácsonyi-szilveszteri időszakra van, aki az utolsó pillanatban foglal szállást, amikor már látszódik, milyen lesz az időjárás, lehet-e a szabadban ünnepelni például. Nyugodtan próbáld meg az átlagár 4-5-szöröséért kiadni a lakást, könnyen megvan rá az esély, hogy így is kiveszik. Elég az ünnepek előtti napokban csökkenteni az árakat, mert erre az időszakra óriási a kereslet, lényegében minden szabad szálláshely elfogy.

Állíts be szabályokat!

Add meg, hány nap a minimum foglalás erre az időszakra! Nyilván te se szeretnéd a karácsonyt a vendégek fogadásával tölteni, hanem inkább a családoddal lennél. Ha 3-4 napban meghatározod a minimális foglalási időt, akkor a teljes ünnepi időszakot letudhatod 2 check-in lebonyolításával, és a váltás is várhatóan karácsony és szilveszter közé, hétköznapra esik. Ha frekventált helyen van az ingatlan, az a legjobb, ha a teljes időszakra, egyben kiveszik.

Segítsd a turisták választását direkt üzenettel!

A hirdetés szövegét folyamatosan aktualizálni kell, nincs ez másképp ilyenkor sem. Az év vége közeledtével írj a leírásba olyan figyelemfelkeltő üzeneteket, amelyek segítségével ráirányíthatod a figyelmet a lakásra, megkönnyíted a turista választását! Ilyen lehet például, ha az ingatlan közelében hangulatos vásár van, különleges program található, például, ha közel van a Bazilika, ahol rendszeres a fényjáték, esetleg ingyenes korcsolyapálya található nem messze. A szilveszter közeledtével fontos üzenet, ha az ablakból egy utcakoncert helyszínére látni, vagy az erkélyről megtekinthető az éjfélkor tűzijátékozó, sétáló, ünneplő tömeg.

Légy naprakész!

Annak érdekében, hogy pontos információkkal láthasd el vendégeidet, tájékozódj a programlehetőségekről. Egyrészt, ha megtudod, hogy a lakásod közelében ezekben a napokban szabadtéri rendezvény lesz, az máris egy jó apropó, hogy felkeltsd a turisták figyelmét az ingatlanra. Másrészt sok vendég első kérdése, hogy hol vannak a legjobb programok, így naprakésznek kell lenni minden korosztály igényét illetően. Nézz utána, a városban hol vannak korcsolyapályák bérlési lehetőséggel, adventi előadások, koncertek, vásárok, szilveszteri utcai koncertek, valamint szórakozóhelyek rossz idő esetére. Van, ahová csak előre megváltott jeggyel tud bemenni a vendég, a turisták örömmel veszik, ha erre felhívod a figyelmüket.

További kérdéseid vannak? Amennyiben jól jönne a segítség, hogy felfuttasd ingatlanod, magasabb bevételt érj el, keress minket bátran! A Let Me Inn csapata naprakész információkkal, profi háttérrel rendelkezik, és mindent elkövetünk annak érdekében, hogy az ünnepek számodra is a pihenésről szóljanak.


Hogyan működik az Airbnb?

Az Airbnb 2008-ban jött létre, és azóta forradalmasította a lakáskiadást szerte a világon. Az elmúlt 10 év alatt lakástulajdonosok és szálláskeresők milliói hoztak létre saját fiókot, hogy lakást hirdethessenek vagy foglalhassanak. A rendszer lényege, hogy biztonságos és ellenőrzött körülmények között lehessen ingatlant kiadni vagy bérelni.

rendered.jpg

Az internetnek köszönhetően beköszöntött a sharing economy korszaka: egy olyan gazdasági rendszeré, amelyben nem csak termékeket, szolgáltatásokat tudunk eladni, hanem a birtokunkban lévő erőforrásokat is hasznosítani tudjuk. Ha az autónkban van egy szabad hely, vagy a lakásunkban egy kihasználatlan szoba, már áruba is bocsáthatjuk.

Ennek a modellnek az egyik legismertebb és legsikeresebb példája az Airbnb. Az egyik félnek van lakása, amit hasznosítani, jelen esetben kiadni szeretne, míg a másik fél a szálláskereső vendég. Őket köti össze az Airbnb szolgáltatás, hogy biztonságos közeget teremtsen a kiadásra-foglalásra. Csak Budapesten jelenleg 5,734 szállásadó 10,393 ingatlana közül lehet választani.

Mindenkinek, a tulajdonosnak és a szálláskeresőnek is rendelkeznie kell egy Airbnb-fiókkal. Az egyértelmű azonosítás kedvéért ehhez meg kell adni néhány személyes adatot, valamint egy fotót.

Míg egy szállodai szoba foglalásánál általában nincs előzetes házirend, amit el kell fogadni, az Airbnb rendszerében a tulajdonosok megszabhatják, milyen feltételekkel adják ki a lakást, és adott esetben a rendelkezésre álló információk alapján vissza is utasíthatnak egy szállásra jelentkezőt.

A két fél kapcsolatba tud lépni egymással anélkül, hogy megismerné a másik elérhetőségét, például privát mailcímét. A két fél egy ideiglenes Airbnb-mailcímen keresztül kommunikál, amit a rendszer automatikusan továbbít a felek privát mailcímére.

Fizetni készpénzzel tilos, kizárólag bankkártyával, hitelkártyával, PayPal-lal és egyéb más fizetési rendszeren keresztül lehet. Ez is a biztonság érdekében van: az átutalás nyomon követhető, az összeg visszatéríthető, ha például a tulajdonos visszamondja a foglalást. A bérlőket védi az a szabály, hogy a lakás tulajdonosa a teljes összeget csak azután kaphatja meg, ha a bérlő elfoglalta a szállást, és mindent rendben talált.

Ma már nem csupán szálláshelyet, de élményt is foglalhat az ember. Ez a szolgáltatás csak bizonyos helyeken elérhető, ahol a tulajdonosok vállalják, hogy néhány órás, egy- vagy akár több napos élmény közül választhassanak a foglalók. Például szervezhetnek idegenvezetést városban, vagy akár egy rövid műhelyfoglalkozást is.

Miért biztonságosabb az Airbnb mint a magán szálláskiadás?

Mert ellenőrzött keretek között történik az ügylet. Mind a szállásadó, mind a vendég leinformálható. A visszajelzések révén rengeteg olyan információ is kiderülhet egy adott szállásról, a környékről vagy a tulajdonosokról, amiket például magán szállás esetében vagy egy szállodai foglalás esetében nem tudunk előre megszerezni.

A foglalás után az utazás végéig chaten, vagy akár telefonon is rendelkezésre áll a tulajdonos, bármi probléma azonnal jelezhető felé. A tulajdonosok számára pedig fontos szempont, hogy ellenőrizni tudják, ki szeretne megszállni náluk, visszautasíthatják a foglalást, ha úgy adódik. Az Airbnb ügyfélszolgálata mindkét fél részére folyamatosan rendelkezésre áll.

Prémiumszolgáltatások és minőség

A Let Me Inn mára a rövidtávú lakáskiadás meghatározó tényezőjévé vált

Ugyan a Let Me Inn még csak hároméves múltra tekint vissza a piacon, a hatékony tervezés, a gondos előkészítés és a minőségi ügyfélkiszolgálás miatt ma már nem csupán Budapesten, de hamarosan Prágában is a lakáskiadás egyik megkerülhetetlen szereplője lesz. Mi a siker titka? Ismerkedj meg a Let Me Innel!

16.9.jpg

A Let Me Inn prémium rövidtávú lakáskiadás menedzsment szolgáltatást nyújt azok számára, akik szeretnék a kiadással járó tennivalókat átadni egy profi cégnek. Legyen szó hirdetésről, ügyfélfogadásról, karbantartásról vagy adminisztrációról, a Let Me Inn mindenre tudja a megoldást.

2013-ban Dencz Bálint még az egyetem mellett segített Hollandiában élő nagybátyja budapesti ingatlanjainak kiadásában. Hamarosan rá kellett ébrednie, hogy nagy és összetett feladatról van szó, amit jó lenne rábízni valakire – de nem talált ilyen szolgáltatót. A felismerést tett követte, Bálint évfolyamtársával, Uszta Dániellel üzleti tervet készített, végül 2015-ben két másik társukkal, Amár Zoltánnal és Juhász Rékával létrehozták a Let Me Innt azzal a céllal, hogy a lakáskiadással járó, sokszor fárasztó tennivalókat levegyék a tulajdonosok válláról, és közben egy prémium szolgáltatást nyújtsanak a bérlők felé is.

„Rengeteg pluszmunkával jár a rövidtávú lakáskezelés, ugyanakkor a jól menedzselt ingatlanokkal nagyobb bevétel érhető el. Az üzleti terv készítése során felmértük a piacot és úgy láttuk, van igény erre a tevékenységre. Az idő is minket igazolt: jellemzően 50 százalékkal nagyobb bevételt tudunk elérni, mint vetélytársaink” – mesélte Uszta Dániel alapító, a Let Me Inn vezérigazgatója.

Az elején még az alapítók végezték el az összes munkát: ők voltak a beengedő emberek, a takarítók egy személyben. A cég minimális tőkével jött létre, minden pénzt visszaforgattak. Később, ahogy bővült a portfólió, úgy tudtak egyre több alkalmazottat felvenni és alvállalkozókat szerződtetni.

Mitől különleges a Let Me Inn?

Míg a lakáskiadással jellemzően egy-két fős kisvállalkozások foglalkoznak, a Let Me Inn mára már 25 főt foglalkoztató vállalkozássá nőtte ki magát, és több mint 130 ingatlant kezelnek. Az alapítók már a kezdetektől fogva nemzetközi cégnek szánták a Let Me Innt. Befektetői tőkéből idén Prágában is megjelentek, és a tervek szerint Bécsbe, majd más európai nagyvárosba terjeszkednek tovább.

A cég alapvetően közép- és felsőkategóriás, illetve luxusingatlanok kezelésével foglalkozik. A lakáskiadás bármely lépésébe be tudnak kapcsolódni, igény szerint. Segítenek a megfelelő ingatlan kiválasztásában és befektetési célú megvásárlásában, a lakberendezésben, a hirdetésben és a menedzselésben is. A teljes körű szolgáltatás révén a tulajdonosnak semmi tennivalója nincs.

A lakások elhelyezkedése, minősége és a házszabályzat révén elsősorban az üzleti, kulturális és gasztronómiai célból idelátogatók, valamint a családok jelentik az elsődleges bérlőkört.

A Let Me Inn az ingatlanok bemutatkozó oldalát és az online hirdetéseket is egyedi igények alapján készíti el, minden egyes lakást profi fotós örökít meg. A bevétel optimalizálásában adatelemzők segítik a munkát. A napi munkában, mint a személyes vendégfogadás, a tájékoztatás, a takarítás, az ágyneműk mosása, szállítása, a fogyóeszközök és a szállodai bekészítők beszerzése és kikészítése terén a szállodákban megszokott kiszolgálással találkozik a bérlő. A lakók emellett számos hasznos információt megkapnak, például éttermeket, kulturális programokat ajánlanak.

Ezzel párhuzamosan a tulajdonos egyéb feladatait is teljes körűen átveszi a cég: vezetik a vendégkönyvet, eleget tesznek az önkormányzat felé az adminisztrációs kötelezettségeknek, fizetik a közüzemi számlákat, tanácsot adnak az ingatlan fejlesztésével, felújításával kapcsolatban, valamint elvégzik a szükséges karbantartási munkákat.

„Igyekszünk jó kapcsolatot ápolni a lakóközösséggel, társasházkezelőkkel is, így bármilyen felmerülő problémáról, legyen szó egy hangosabb vendégről vagy egy esetleges csőtörésről, áramszünetről, szinte azonnal értesülünk. Emellett direkt kapcsolatot ápolunk az Airbnb San Francisco-i központjával is, illetve a magyar piacon egyedülálló módon, kizárólag mi állunk velük szerződéses viszonyban” – mondta Dencz Bálint, alapító, társtulajdonos, aki egyúttal a Let Me Inn sales menedzsere, hozzátéve, ügyfélszolgálatuk folyamatosan a bérlők és a tulajdonosok rendelkezésére áll.

 

Hová tart a cég?

A nemzetközi terjeszkedésen túl a Let Me Inn az ügyfélélmény növelésére helyezi a hangsúlyt: olyan, a szállodákban megszokott szolgáltatások bevezetését tervezik, mint például a ruhatisztítás, az autóbérlés vagy a közlekedési eszközökre vásárolható jegyek értékesítése, valamint, hogy éttermi kedvezményekhez is hozzá tudják juttatni a későbbiekben a vendégeket.

5 + 1 árazási trükk a rövidtávú lakáskiadáshoz

shutterstock_759487546.jpg

Minden turisztikai vállalkozás, így a rövidtávú lakáskiadás is kiszolgáltatott a szezonalitásnak és az utazási szokásoknak, trendeknek.

Íme, 5 + 1 árazási trükk, amely segíthet vendégeket bevonzani az off-szezonban, azaz a kevésbé aktív hónapokban.

1.„Same day bookings” – gondoljunk az utolsó pillanatban foglalókra! Lakásunkat tartsuk készenlétben, arra az esetre, ha valakinek az érkezés napján jut eszébe szállást foglalni. Ennek kivitelezéséhez érdemes kulcsszéfet vagy más önálló bejutási opciót alkalmaznunk!

2. 1 napos foglalások – sokan nem szívesen fogadnak átutazó vendégeket, azonban a kevésbé forgalmas hónapokban jól jöhet 1 -1 plusz éjszaka is a hó végén! Arról nem is beszélve, hogy az Airbnb és egyéb szálláshely kiadó platformokon egy-egy foglalás további foglalásokat generálhat!

3. Ajánljunk fel kedvezményt – A legtöbb szálláshelyközvetítő oldalon könnyedén beállíthatunk bizonyos időszakokra különleges kedvezményeket, amelyek segíthetnek nagyobb kihasználtságot elérni!

4. Tűnj ki a tömegből! – Ez egyébként örök érvényű igazság, de próbáljunk meg minél több különleges Airbnb kategóriába beletartozni! Míg az Airbnb plusz-t nem minden szállásadó tudja elérni, a babyproof és a business ready kategória a legtöbb szálláshely számára minimális befektetéssel abszolválható.

5. Próbáljunk ki új platformokat! – Igaz az Airbnb által nyújtott anyagi és az amortizáció elleni biztosítási rendszer miatt sokan nem szívesen regisztrálunk más platformokra, de az off-szezonban érdemes lehet olyan szállásközvetítő oldalakra regisztrálni, mint a booking.com, homeaway vagy a flipkey.

+1. Dolgozzunk együtt szakemberekkel! – Cégünk a téli időszakban is nagy hangsúlyt fektet a profilok optimalizálására, ez az időszak tökéletes a tesztelésre, finomításra. Tapasztalatainkkal és statisztikáinkkal optimalizáljuk ügyfeleink számára a lakás kihasználtságát és egész évben menedzseljük a rövidtávú lakáskiadással járó napi feladatokat!


Ha Te is szeretnéd profi csapattal rövidtávra kiadni lakásod vagy kérdésed van a szolgáltatásunk kapcsán, vedd fel velünk a kapcsolatot!

Név *
Név

Rövidtávú lakáskiadás: bevallási és bejelentési kötelezettségek

shutterstock_716882464.jpg

Miután az előző cikkemben felsoroltam, milyen kezdeti teendők vannak a rövidtávú lakáskiadás végzésének elindításakor, szeretném azt is részletezni, hogy a tevékenység folytatása során milyen határidőket kell betartanunk.

Folyamatos teendők

Napi szinten figyelnünk kell arra, hogy betartsuk a jogszabályok előírásait, azaz a következőkre:

-       minden vendégnek állítsunk ki számlát,

-       vezessük a nyilvántartásokat, mégpedig úgy, hogy minden jogszabálynak megfeleljünk,

-       jelentsük be az esetleges változásokat a megfelelő hatóságnak (pl. NAV, önkormányzat, stb),

-       őrizzük meg a szükséges bizonylatokat.

 

Havi teendők

Minden hónapban figyeljünk a következőkre:

-       a hónapot következő hónap 15-ig be kell vallanunk és be kell fizetnünk az idegenforgalmi adót az önkormányzatnak,

-       a hónapot követő hónap 15-ig be kell nyújtanunk a NAV felé elektronikus úton a PTGSZLAH nyomtatványt azon számlák adatairól, melyeket az előző havi készpénzes fizetések során a pénztárgépes nyugta helyett bocsátottunk ki,

-       a hónapot követő hónap 20-ig be kell vallanunk és meg kell fizetnünk az áfát, amennyiben havi áfa kötelezettségünk van (ez lehet alanyi áfamentesként is! – a részleteket ld. a következő cikkemben) és be kell nyújtanunk az összesítő nyilatkozatot,

-       társasági adóelőleg-fizetési kötelezettségünk lehet (amennyiben gazdasági társasági formában végezzük a tevékenységet)

 

Negyedéves teendők

Negyedévente a következőkre kell figyelnünk:

-       magánszemélyként személyi jövedelemadó-előleg fizetési kötelezettségünk van a NAV felé a negyedévet követő hónap 12-ig (ne feledjük: a tételes átalányadó is személyi jövedelemadó-kategóriába tartozik!),

-       magánszemélyként egészségügyi hozzájárulási adóelőleg fizetési kötelezettségünk lehet a negyedévet követő hónap 12-ig a NAV felé (amennyiben önálló tevékenységként végezzük a tevékenységet és nyereséget mutattunk ki az előző negyedévre),

-       társasági adóelőleg-fizetési kötelezettségünk lehet (amennyiben gazdasági társasági formában végezzük a tevékenységet).

 

Féléves teendők

-       Március 15-ig és szeptember 15-ig a helyi önkormányzat felé építményadó-előleg fizetési kötelezettségünk lehet,

-       Március 15-ig és szeptember 15-ig a helyi önkormányzat felé helyi iparűzési adóelőleg fizetési kötelezettségünk keletkezhet (magánszemélynek ezt nem kell fizetnie!).

 

Éves teendők

A következőkben láthatjuk, hogy vannak olyan adónemek, melyeket az adóév során nem kellett bevallani, csak előlegfizetési kötelezettségünk van ezekkel kapcsolatban és a bevallást róluk csak egyetlen egyszer kell benyújtanunk egy évben. Évente az alábbi kötelezettségekre figyeljünk:

-       Január 15-ig bizonyos önkormányzatoknál be kell nyújtani a vendégkönyvet annak érdekében, hogy lezárják az előző évet (még akkor is, ha nem telt be),

-       Január 31-ig a legtöbb önkormányzat statisztikai adatszolgáltatást kér az előző évi belföldi és külföldi vendégéjszakák számáról (van olyan önkormányzat, amelyik nem küldi ki az értesítőt, mégis elvárja, hogy küldjük és ha nem kapja meg, megbüntet, úgyhogy érdemes nagyon odafigyelni erre a kötelezettségre is!),

-       Február 25-ig az egyéni vállalkozóknak kell benyújtaniuk az éves elszámolásukat (pl. KATA-s bevallás) és személyi jövedelemadó bevallásukat* (*várhatóan ez 2019-től májusra tolódik),

-       Május 20-ig be kell nyújtanunk a személyi jövedelemadó bevallásunkat, melyben a következőkre kell figyelnünk:

o   itt tudjuk bevallani az előző évi átalányadót,

o   itt tudjuk bevallani az előző évi önálló tevékenységként leadózott bevételünket, költségünket és ezzel kapcsolatos személyi jövedelemadónkat és egészségügyi hozzájárulást,

o   itt tudunk a tárgyévre tételes átalányadót választani,

o   itt tudjuk bejelenteni, amennyiben a tárgyévre nem szeretnénk a tételes átalányadózást alkalmazni.

-       Május 31-ig a gazdasági társaságoknak el kell végezni az éves zárásokkal kapcsolatos teendőket, illetve be kell nyújtani a vonatkozó, záró éves bevallásokat.

 

Amennyiben egyéb tevékenységet is végzünk a rövidtávú lakáskiadás mellett, nagyon fontos, hogy a tevékenységhez és gazdálkodási formához tartozó egyéb adatszolgáltatásokat, feladatokat is elvégezzük a fent felsoroltakon túl.

 

2018.11.09.

Kis-Vén Valéria

közgazdász, okl.adószakértő, könyvelő


Ha Te is szeretnéd profi csapattal rövidtávra kiadni lakásod vagy kérdésed van a szolgáltatásunk kapcsán, vedd fel velünk a kapcsolatot!

Név *
Név

A rövidtávú lakáskiadás indításának lépései

shutterstock_1044167113.jpg

Aki rövidtávú lakáskiadási tevékenységet szeretne végezni, gyakorta nehézségekbe ütközik az indulás során, hiszen sokan nem tudják, hogyan kell kezdeni és mi az indulás folyamata. Szeretném ebben a cikkben röviden összefoglalni az egyes lépéseket.

 
Az indulás előtti teendők

Minden vállalkozó kedvű embernek ajánlom, hogy az indulás előtt alaposan ismerje meg azon önkormányzat előírásait, amelyik területén a lakását szeretné rövidtávon kiadni, ugyanis ahány önkormányzat, annyi szabályozás. Az utóbbi hónapokban jó néhány budapesti kerület szigorításokat vezetett be és előfordulhat, hogy sok időt és költséget spórolunk meg akkor, ha alapos ismeretekre teszünk szert, mielőtt belefogunk ebbe a tevékenységbe.

Az önkormányzati rendeletek – melyek nagyrészt az adott település vagy kerület honlapján is megtalálhatók – tanulmányozása mellett fontosnak tartom kiemelni a 239/2009. (X. 20.) Korm. rendeletet a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről, melynek ismerete szintén elengedhetetlen mindenki számára, hiszen mind a bejelentéssel, mind pedig a működéssel kapcsolatos alapvető jogi előírásokat is részletezi. Tartalmazza többek között a szobák nagyságával, a konyha felszereltségével, a vizesblokk kialakításával, valamint az ügyelettel, a takarítással kapcsolatos előírásokat is. Ebben a jogszabályban az „egyéb szálláshely”-re és/vagy a „falusi szálláshely”-re vonatkozó előírásokat kell elolvasnunk és betartanunk a jogkövető magatartás folytatása érdekében.

 

Helyi önkormányzat

Amennyiben készen állunk a tevékenység megkezdésére, elsőként az önkormányzatnál kell bejelentést tennünk. Általában az önkormányzatok honlapján letölthető a bejelentőlap, melynek kitöltési útmutatójában megtaláljuk, milyen egyéb dokumentumokat kell csatolni a regisztráció során.

A bejelentőlap benyújtását követően néhány napon vagy héten belül (önkormányzattól függ) megkapjuk az igazolást a regisztrációról. Ez az igazolás kell ahhoz, hogy a tevékenységet a NAV-nál is be tudjuk jelenteni, illetve – ha még nincs – adószámot tudjuk kérni.

 

Adóhatóság

A következő lépés tehát, hogy az adóhatóságnál bejelentjük a tevékenység végzését. Magánszemélyként a T101, egyéni vállalkozóként a T101E, cégként a T201T nyomtatványon tehetjük ezt meg. Magánszemélyként ezen a nyomtatványon tudunk adószámot is kérni, amennyiben még nem rendelkezünk vele.

A bejelentés során – bármilyen formában is végezzük a tevékenységet – figyeljünk arra, hogy a kiadott ingatlant telephelynek jelentsük be valamint, hogy ha tételes átalányadózást és alanyi áfamentességet szeretnénk választani, akkor ezen a nyomtatványon tudjuk megtenni. Ezen kívül bizonyos esetben közösségi adószámra is szükségünk lesz és érdemes az MNB-árfolyam alkalmazását is bejelenteni.

Amennyiben nem rendelkezünk még ügyfélkapus hozzáféréssel, érdemes az ezzel kapcsolatos regisztrációt is megtenni a NAV ügyfélszolgálatán.

 

Nyomtatványbolt

A fentiek után a nyomtatványboltban beszerezhetjük a következőket:

-       számlatömb (SZÁMLA megnevezésű, melybe átutalásos és készpénzes fizetést is tudunk rögzíteni),

-       vendégkönyv (amennyiben az önkormányzat nem ad sajátot, vagy nem elegendő az elektronikus változat),

-       vásárlók könyve,

-       szigorú számadású nyilvántartás.

 

Helyi önkormányzat

Végül a helyi önkormányzathoz kell ismét visszamennünk, ahol a következő feladataink vannak:

-       az adószámunk közlése (amennyiben még nem volt és most igényeltük),

-       vendégkönyv hitelesítése (amennyiben a nyomtatványboltban vettük meg),

-       bejelentkezés az idegenforgalmi adó hatálya alá (amennyiben bevezette az önkormányzat),

-       bejelentkezés az építményadó fizetési kötelezettségünket (amennyiben erre szükség van).

 A fentieket elvégezve minden bejelentési kötelezettségünknek eleget tettünk és folytatható a tevékenység.

 

2018.10.19.

Kis-Vén Valéria

közgazdász, okl.adószakértő, könyvelő


Név *
Név

A rövid- és hosszútávú lakáskiadás közti különbségek

A gyakorlatban nagyon sokszor felmerül a kérdés, hogy egy lakáskiadás mikor minősül rövidtávúnak és mikor mondhatjuk, hogy már a hosszútávú kategóriába kell sorolni. A kérdés tisztázása azért nagyon fontos, mert a két tevékenység teljesen máshogy adózik. Ebben a cikkben a kettő közötti különbségeket fogjuk átnézni.

shutterstock_736328074.jpg

 

Időtartam

Sokan úgy gondolják, hogy amennyiben egy vendég 90 napot meghaladóan tartózkodik a lakásban, azt már hosszútávúnak kell tekinteni. Véleményem szerint ez így nem teljesen igaz. Egyetlen jogszabály sem mondja ki ezt az időtartam-korlátot. A gyakorlatban előfordulhat az az eset, hogy néhány napi ott-tartózkodás is hosszútávú bérbeadásként adózik. Hogy miért? Ennek eldöntésekor meg kell nézni a két fél közti szerződést (akár van írásos, akár csak ráutaló magatartás volt, vagy szóbeli megegyezés született). Hiszen előfordulhat, hogy egy személy hosszútávra bérelte ki a lakást, de nem tetszik neki és néhány nap múlva kiköltözik. Ebben az esetben kifizetett bérleti díjat – tekintettel a szerződéskötés céljára – hosszútávú kiadás szabályai szerint kell leadózni függetlenül attól, hogy csak néhány napig tartott.

 

Szerződés

Fontos ismerni az ún. „lakástörvény” azon előírását, hogy a hosszútávú lakáskiadásnál kötelező az írásos szerződéskötés, míg a rövidtávúnál nem kell ezt megtenni (bár nem tilos!)

 

Rezsiköltség-fizetés

A rövidtávú lakáskiadás esetén a rezsi-költséget a lakáskiadó fizeti, annak díja benne van a szállásdíjban az egyéb költségekkel – mosás, takarítás, higiéniai eszközök költsége, stb – együtt. A hosszútávú bérbeadás esetén viszont nagyrészt a bérlő téríti meg a bérbeadónak a rezsi-költségeket, a többit pedig – a már említett mosás, takarítás, stb – természetesen saját maga intézi és fizeti.

 

Pénztárgép

Rövidtávú lakáskiadást végzők számára néhány éve bevezetésre került a készpénzes vendégek számára történő, pénztárgépes nyugtaadás (mely számlaadással kiváltható). A hosszútávú bérbeadás esetén nincs szükség pénztárgépes nyugtát adni még akkor sem, ha valaki készpénzben fizeti a bérleti díjat.

 

Számlaadási kötelezettség

Rövidtávú lakáskiadás során minden vendégnek számlát – vagy gépi nyugtát – kell adnunk, míg a bérbeadás esetén vannak olyan esetek, mikor nem szükséges még számlát sem kiállítani a bérleti díjról.

 

Tevékenységet jelölő KSH-kódok

A rövidtávú lakáskiadás statisztikai kódjai – melyeket a tevékenység megkezdésekor jelölnünk kell – eltérő a két tevékenység esetén. A rövidtávú lakáskiadás TEÁOR-kódja 55.20, ÖVTJ-kódja 55.20.06, míg a hosszútávú bérbeadás tevékenységi kódjai a következők: TEÁOR: 68.20., ÖVTJ: 68.20.01-08 között, ingatlan típusától függően.

 

KATA-adózás

Az előbb említett tevékenységi kódok alapján egyértelműen látható, hogy a kisadózó vállalkozások tételes adóját (rövidített néven „KATA”-t) a rövidtávú lakáskiadók választhatják, szemben a hosszútávon bérbeadókkal.

 

Áfa-kör

Végül meg kell említenünk a tevékenységre jellemző áfa-kört is. A rövidtávú lakáskiadás alapvetően áfás tevékenység. A bevétel vonatkozásában 18% általános forgalmi adót kell fizetni. Természetesen – amennyiben a feltételeknek megfelelünk – alanyi áfamentességet választhatunk. A hosszútávú kiadás alapvetően egy ú.n. „tárgyi mentes” tevékenység. Maga a tevékenység jellege az, ami miatt nem kell áfát fizetni, ám itt lehetőség van áfa-kört választani és bizonyos esetekben érdemes is megtenni, amennyiben ezt alkalmazva optimálisabb az adófizetési kötelezettség.

 

A fentiekben a legszembetűnőbb különbségeket próbáltam összegyűjteni. Természetesen számos egyebet is találunk, de vélhetően ez a nyolc szempont már elég ahhoz, hogy kétséges esetekben el tudjuk dönteni, hogy miként kell leadóznunk az adott bevételt.

 

2018.10.02.

Kis-Vén Valéria

közgazdász, okl.adószakértő, könyvelő


Ha Te is szeretnéd profi csapattal rövidtávra kiadni lakásod vagy kérdésed van a szolgáltatásunk kapcsán, vedd fel velünk a kapcsolatot!

Név *
Név

Airbnb – azaz a rövidtávú lakáskiadás adózása

A köznyelvben „airbnbzés”-ként elterjedt, valójában rövidtávú lakáskiadást magában rejtő tevékenység adózásáról számos cikk olvasható a neten, ám nagyon sok ellentmond egymásnak. Sőt, utánakérdezve az adóhatóságnál, az önkormányzatnál és a tapasztalt lakáskiadóknál, biztosan még több ellentmondásba ütközünk, ami miatt már azt sem tudjuk, mit tegyünk. Ez a cikksorozat azért jött létre, hogy tisztázzuk a félreértéseket és tiszta vizet öntsünk a pohárba.

shutterstock_641524333.jpg

Kezdjük a rövidtávú lakáskiadás adózásával!

A rövidtávú lakáskiadást végezhetjük adószámos magánszemélyként és vállalkózóként (egyéni vállalkozás, cég) egyaránt.


Magánszemélyek adózása

Amennyiben adószámos magánszemélyként szeretnénk tevékenykedni, akkor a következő adózási módok állnak rendelkezésünkre:

-       tételes átalányadózás,

-       tételes költségelszámolás,

-       10% költséghányad alkalmazása.

A három közül legoptimálisabb – sőt, mondhatjuk, hogy az összes forma és adózási mód közül a legjobb – a tételes átalányadózás, hiszen ha megfelelünk a feltételeknek (melyekről egy későbbi bejegyzésben szó lesz), akkor csak 38.400 Ft-ot kell évente szobánként befizetni az adóhatóságnak és jóformán akármekkora bevételt leadóztunk (személyi jövedelemadó szempontjából). Természetesen az általános forgalmi adó jelenlegi 8 milliós mentes határát túllépve már áfát kell fizetnünk, de a személyi jövedelemadó akkor sem lesz több, azaz pl. 100 millió Ft bevétel esetén is 2 szobánál 76.800 Ft szja-t kell csak fizetni, illetve a 8 millió feletti részre áfával kell kalkulálnunk.

Ezzel szemben a másik két adózási mód esetén a nyereségre 15% személyi jövedelemadót és 19,5% egészségügyi hozzájárulást kell fizetnünk. A nyereség pedig nem más, mint a bevétel és az elszámolható költségek különbözete, azaz:

-       tételes költségelszámolás esetén a bizonylattal igazolt, ténylegesen felmerült költségeket vonhatjuk le,

-       10%-os költséghányad alkalmazása esetén pedig igazolás (azaz bizonylat) nélkül számolhatjuk el a bevétel 10%-át költségként.

Ez utóbbi két eset közül nyilvánvalóan a tételes költségelszámolás éri meg jobban, hiszen ez a tevékenység szinte minden esetben a bevétel 10%-ánál több költséggel jár.

 

Vállalkozásként történő adózás

Vannak esetek, mikor nem tudunk, vagy nem éri meg adószámos magánszemélyként végezni ezt a tevékenységet. Ilyen esetben általában az egyéni vállalkozás, betéti társaság vagy korlátolt felelősségű társaság formában szokás végezni a rövidtávú lakáskiadást.

Ami opció lehet ilyen esetben, az az egyéni vállalkozások és betéti társaságok esetén a kiadózási adózási forma (KATA) választása (ezt a módot kft nem választhatja!). Ilyen esetben ugyanis attól függően, hogy van-e főállásunk, vagy sem, havi 25 illetve 50 ezer Ft-ból adózhatjuk le a bevételeket évi 12 millió Ft-ig. Ez összeg felett a bevétel 40%-a az adó. Egy lakás esetén az egyéb adókkal is számolva ez évi 355, illetve 655 ezer Ft adóbefizetést jelent. Amennyiben a 8 milliós áfa mentes értékhatárt nem lépjük át, akkor áfa fizetési kötelezettség sem terhel, így 8 milliós bevétel esetén ez 4,44%, illetve 8,19%-os adókulcsot jelent, mely – valljuk be – alacsonynak mondható magyar viszonylatban.

A következő bejegyzésekben részletesen lesz szó az egyes adózási formákról és adónemekről, tennivalókról és gyakorlati kérdésekről-válaszokról.


2018.09.25.

Kis-Vén Valéria

közgazdász, okl.adószakértő, könyvelő


Ha Te is szeretnéd profi csapattal rövidtávra kiadni lakásod vagy kérdésed van a szolgáltatásunk kapcsán, vedd fel velünk a kapcsolatot!

Név *
Név

Mi kell az ötcsillagos vendégélményhez?

shutterstock_725746873.jpg

Minden Airbnb host számára fontos cél, hogy a lehető legmagasabb értékelést zsebelhessék be vendégeiktől. A vendégfogadás egyik legfontosabb eleme a vendégekkel történő kapcsolattartás - virtuálisan illetve személyesen – vagyis a vendégkommunikáció, ezért érdemes részletesen beleásnunk magunkat a téma rejtelmeibe. Mint tudjuk az Airbnb rendszerében meghatározó szerepet tölt be az értékelési rendszer. A vendégek ennek segítségével tudnak visszajelzést adni szállásadójukról, illetve a szállásról, ami a továbbiakban nagyban befolyásolja lakásunk népszerűségét az Airbnb felületén. Ezért fontos, hogy mint tulajdonos, profi módon dolgozzunk egyénileg vagy akár egy erre specializálódott csapattal a rövid távú lakáskiadás kapcsán.

Általában egy turista utazását alapos utána járás előzi meg, mi rögtön már ebben segítségére lehetünk, közvetlenül azután, hogy a foglalás hivatalosan megtörtént. A vendégélményt ily módon már jóval érkezés előtt lehetőségünk van befolyásolni és mivel a vendégeknek ugyanúgy van egy első benyomása, mintha személyesen találkoznánk velük, egy pozitív első kapcsolatfelvétel hatása felbecsülhetetlen.

Mi kell ehhez? Érdemes egy minimum ismerettel rendelkezni az adott vendég nemzetiségéről, hogy mindenre fel tudjunk megfelelően készülni az érkezésére és érezzék, hogy mindenben a rendelkezésükre állunk. Egy profi cég általában rengeteg tapasztalattal rendelkezik e téren is, és már előre képes felismerni a különleges elvárásokkal rendelkező vendéget, majd ehhez igazítani mind a kommunikációt, mind a vendég személyes fogadását. Az ilyen eseteknél érdemes extra odafigyelést biztosítani, akár plusz törölközők, takarítás vagy extra szolgáltatások felajánlásával, de egy üdvözlő ajándék is nagyon sokat dobhat a vendég élményén és ezzel az értékelésünkön.

Az Airbnb felületén folytatott kommunikáció során ajánlott mindig először egy hosszabb üdvözlő üzenettel kezdeni a beszélgetést, ezzel már elébe mehetünk a vendég számos várható kérdésének amiért ő maga is hálás lesz, hiszen már kérés nélkül előre átnyújtunk neki számos olyan fontos információt, amire szüksége lehet utazása alatt. Amire érdemes még figyelnünk, hogy kellően részletes üzeneteket írjunk, kerüljük a fél szavas válaszokat és “mindig miénk az utolsó szó” alapon éreztessük, hogy bármikor és szinte azonnal elérhetőek vagyunk.

Mire elérkezik a vendég személyes fogadásának ideje, igyekezzünk tisztában lenni azzal, hogy éppen merre jár, ezzel is elkerülve az esetleges késést és hogy a vendégnek várnia kelljen ránk, hiszen ez rengeteget ronthat a vendégélményükön. Fogadáskor a legapróbb részletekre is térjünk ki, hogy maximálisan otthon tudja érezni magát a vendég és ne érezze azt, hogy mindenért kérdést kell intéznie a szállásadója felé. Természetesen biztosítsuk róla, hogy bármikor elérhet bennünket bármi kérdése vagy gondja lenne, ennek érdekében felajánlhatjuk a telefonszám cserét is. Nagyon fontos, hogy mindig személyesen fogadjuk a vendéget, tudjon arcot társítani a “lakáshoz” és a “kommunikációhoz”.

A tartózkodás alatt is kifejezhetjük érdeklődésünket, az iránt, hogy minden megfelelő-e, újabb biztosítékként, hogy teljes odafigyeléssel vagyunk vendégünk iránt.

A távozást követően, akár személyesen a kiengedéskor, akár a kommunikációs felületen is kérhetjük, hogy értékelje szállásunkat, ezzel is növelve bevételeinket (bővebben a bevételek maximalizásáról ITT is olvashatsz).


Név *
Név

Hogyan keress többet rövidtávú lakáskiadással?

shutterstock_400858450.jpg

Azt mindannyian tudjuk, hogy Budapesten dübörög a turizmus, ennyi turistát még sosem látott a város, de ezzel párhuzamosan a szálláshelyek, főleg az Airbnb-n kiadott lakások száma is folyamatosan nő, még a működési engedélyek kiváltásának szigorítása után is.

A verseny tehát, a rengeteg ideérkező külföldi ellenére, sokkal élesebb, mint néhány évvel ezelőtt. Azt már az elején érdemes leszögezni, hogy nem felújított és nem „turista szempontból” jó helyen elhelyezkedő lakással már nem is érdemes belevágni, hiszen a piacon több ezer vendégfogadásra kialakított, 4-5 csillagos hoteleket megszégyenítő szálláshelyet találunk, némelyiket nevetségesen olcsón (ez legalább akkora veszteség, mint a túl magas áron kínált lakások).

Adott egy éles verseny, amely már régen nem a „Zimmerfrei” típusó szobakiadásról szól. Hogyan lehet mégis optimálisan kiadni a lakásunkat? Az alábbiakban megosztunk néhány tippet és trükköt, amely segít az Airbnb-n több bevételt, optimálisabb kihasználást generálni.

Előljáróban fontos tudni, hogy az Airbnb-n minden azon múlik, hogy az algoritmus hová helyez minket a közel 10.000 szálláshely között. (Értsd: ha valaki beírja az Airbnb keresőjébe, hogy Budapestre jönne, akkor a 2. vagy a 142. oldalon szerepel a szálláshelye).

Következzen hát 6 + 1 tipp, amivel több bevételt és magasabb foglaltságot érhetünk el!

1.       Kövessük az Airbnb utasításait! Pontos információkat kapunk, hogy a szálláshelyünk mennyire vonzó, igenis töltsünk fel legalább 16 jó minőségű képet. A képeken különösen sok múlik! Ne spóroljunk, hívjunk profi fotóst, továbbá ne legyünk lusták lelkiismeretesen kitölteni a szálláshely adatait sem!

2.       Nyissuk meg előre a naptárat! Az algoritmusnak kedvez, ha minél több foglalható napunk van a naptárban. Ha komolyan gondoljuk, érdemes akár egy évre előre is kinyitni a naptárat, persze ezt csak akkor érdemes megtenni, ha magabiztosak vagyunk árazási stratégiánkba.

3.       Figyeljünk az árakra! Ha kell, árazzuk a lakásunkat minden nap, egyszerre ne csökkentsünk túl sokat az árból! Sokszor néhány euró különbség hozhat új foglalást és a rendszer értékeli, ha folyamatosan foglalkozunk a profillal.

4.       Figyeljünk a kiemelt időszakokra, és ne felejtsük el, hogy más áron fog elkelni a hétvége és a hétköznap! Ha okosan és időben árazzuk szálláshelyünket a kiemelt időszakokban, mint például: a Sziget fesztivál, a Forma1 hétvégéje, vagy a szilveszter, a normál ár három-négyszereséért is elkelhet.

5.       Adjunk hozzá takarítási árat és kérjünk néhány eurót, ha kettőnél több fő érkezik! Általában az ár ugyanaz 1 és 2 fő esetén, de a 3. és 4. fő után nyugodtan elkérhetünk 5-10 eurót éjszakánként. Ha beállítunk emellé egy 20 euró körüli takarítási díjat, rögtön 40-50 euró pluszt keresünk ugyanazon a foglaláson. (Mindeközben a weboldalon az alapárunk látszik, így továbbra is vonzó marad a szálláshelyünk a keresési találatok között).

6.       A szezonban legyünk merészek! Budapesten az igazi szezon árpilisban kezdődik és szeptember végével ér véget. Ebben a kiemelt időszakban nyugodtan számítsunk a „last minute” foglalókra! Elég ha az árakat 3-4 nappal a tárgynap előtt csökkentjük drasztikusan, hiszen rengetegen foglalnak az utolsó pillanatban.

+1   Képszerkesztés, címváltoztatás! Érdemes folyamatosan figyelnünk az Airbnb által megosztott statisztikákat, főleg, hogy hányan nézik a szálláshelyünket és ebből hányan foglalnak! Ha a megtekintések száma alacsony, érdemes 1-2 trükkel „feldobni” a hirdetésünket. Erre egy példa:

A nyitóképünkre tegyünk egy kis logót, címkét, mint például „ special offer”, „best christmas price”, vagy ehhez hasonló szezonális, vagy konkrét eseményre vonatkozó szöveget. Továbbá ne féljünk a hirdetés címét, szövegét is az évszakhoz, vagy az eseményhez igazítani. Nyáron emeljük ki, ha lakásunk légkondival felszerelt, télen pedig, hogy hol van a legközelebbi karácsonyi vásár, vagy korcsolya pálya! :)


Igaz, mindez akár napi egy óra keresgélést, plusz munkát jelenthet, azonban igazán azok a lakások termelnek jól, amelyek hozzáértő kezekben vannak! Ha pedig erre nincs idő, bízzuk a munkát profikra, megtérül.


Név *
Név